COMPRAR ou ALUGAR imóvel?

Comprar ou alugar um imóvel: o que vale mais a pena? Essa é uma decisão que envolve dinheiro e por isso, a resposta não é tão simples quanto parece.

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5 minutos de leitura

No artigo de hoje vamos entender melhor como o atual ciclo inflacionário em toda a economia mundial e principalmente no Brasil pode ser uma boa oportunidade para você adquirir o seu imóvel.

AVISO: Este material NÃO é recomendação de compra ou venda de ativos. O intuito desta página é exclusivamente educacional para lhe ensinar como analisar um Fundo Imobiliário. Você é quem deve decidir o seu posicionamento em relação ao Fundo.

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A Inflação no Brasil e no Mundo

Por causa da grande crise econômica decorrente da crise sanitária causada pela pandemia do COVID-19, a cadeia global de suprimentos está em uma situação de total desequilíbrio, causando grandes efeitos inflacionários em diversos bens ao redor do mundo. Devido a interrupção abrupta dos meios de produção e dos comércios, alguns setores da cadeira produtiva ainda não conseguiram retomar os níveis de produção do período pré-pandemia, afetando a oferta de alguns produtos no mercado.

Pelo lado da demanda, governos de diversos países fizeram programas de distribuição de renda à população, bancos alongaram os prazos de pagamento para impréstimos às empresas, muitas pessoas foram demitidas ou tiveram programas especiais para a manutenção do emprego e da renda enquanto as atividades laborais estavam suspensas. A consequência disto foi uma alta injeção de dinheiro e consequentemente liquidez nos mercados, fazendo a oferta por produtos subir muito em um espaço curto de tempo.

Ou seja, com queda na demanda e aumento na oferta, ocorreu o movimento natural em qualquer mercado: inflação de preços. A inflação é um mecanismo econômico necessário para trazer equilíbrio e saúde financeira ao mercado, pois as empresas não conseguem produzir e vender produtos na mesma velocidade que os compradores necessitam. Então ao subir os preços, alguns compradores serão desestimulados a comprar os produtos e o mercado ganhará mais tempo para normalizar a sua produção para atender os consumidores. Quanto mais o mercado produz, maior será a oferta e menores serão os preços. Outro fator que tem contribuindo para a alta inflação de preços no mundo são as crises energéticas no Brasil e na China, o que trará aumento de preço na importação e nos alimentos.

IGPM 2020 e 2021

Desde Março/2020 quando houve o mundo parou pela pandemia do Covid-19, o índice IGPM, principal índice utilizado para reajustar os preços dos imóveis alugados, acumulou altas como há muito tempo não se via. O índice encerrou 2020 com alta acumulada de 23,14% (em 2019 a alta havia sido de 7,30%), e em 2021 o IGPM acumula alta de 16% entre Janeiro e Setembro. Nos últimos 12 meses a alta é de 24,86%.

Se olharmos sob o ponto de vista do Real, desde 1994 a moeda acumula inflação de 508% medida pelo IPCA, média de 19,5% aa.

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Comprar ou alugar imóvel: fazendo as contas

Em Dezembro/2020 completei os primeiros 12 meses vivendo num imóvel alugado e portanto haveria o reajuste do valor do aluguel, conforme é previsto em qualquer contrato típico de aluguel. Na época eu pagava o valor de R$ 1.700,00/mês, e o IGPM acumulado entre Dezembro/2019 e Dezembro/2020 foi de 24,52% , o que levou o valor do aluguel para R$ 2.116,00. Seguindo a tendência atual, o IGPM caminha para fechar 2021 com alta acumulada acima de 20% novamente, elevando o valor do meu aluguel para algo em torno de R$ 2.500,00/mês. No meu orçamento familiar, o meu limite para gastos mensais com moradia era de R$ 2.000,00, ou seja, este teto foi ultrapassado. Diante disto, eu tinha 3 opções a escolher:

  • Aceitar este valor e ampliar o meu teto de gasto. Esta é a solução mais cômoda, mas a pior de todas.
  • Aceitar este valor e buscar outras fontes de renda para complementar os R$ 116,00. Com esta solução eu voltaria a estaca zero, mas com uma diferença: Eu teria que aumentar os meus esforços para seguir pagando esta diferença.
  • Buscar outra opção de imóvel cujo valor do aluguel estivesse abaixo dos R$ 2.000,00 mensais que eu estava disposto a pagar. Sem dúvidas, esta é a solução ideal.

Ao optar pela opção 3, comecei as buscas por um imóvel com as mesmas características do que eu havia alugado: 80m², no mesmo bairro e com valor máximo de R$2000,00 . Para a minha frustração, eu não estava encontrando nenhum imóvel com estas características, pois todo o mercado de aluguel de imóveis havia ajustados os seus preços de acordo com o índice acumulado do IGPM. Em conversas com corretores de imóveis, os mesmos me diziam que os preços de imóveis à venda não estava acompanhando o mesmo ritmo de alta dos imóveis de aluguel, e foi aí que iniciei a minha busca. Em simulações de financiamentos bancários para compra de imóveis, pude encontrar situações onde era possível pagar valores de prestação abaixo dos R$ 2.000,00 e com uma taxa de juros pré-fixada em torno de 7% aa. Ao ter estes dados, o próximo passo foi buscar o imóvel desejado.

Pesquisando os imóveis

Através de buscas na internet e visitas nas imobiliárias, formei uma lista com cerca de 70 imóveis da seguinte forma:

  • BAIRRO
  • PREÇO
  • PREÇO/M²
  • CONDOMÍNIO+IPTU

Este tipo de organização é importante, afinal muitas pessoas cometem o equívoco de comprar um imóvel apenas considerando o seu preço de compra e ignorando situações como localização e gastos mensais com o CONDOMÍNIO + IPTU. As consequências destes equívocos para o seu dia a dia são:

  • Ao viver em um bairro com localização ruim, você terá mais gastos com transporte no seu dia a dia;
  • Quando vive-se de aluguel, muitos dos contratos são feitos com “pacote fechado”, ou seja, o preço mensal do aluguel inclui CONDOMÍNIO+IPTU+ALUGUEL. Ao entrar num financiamento, você pagará: FINANCIAMENTO+CONDOMÍNIO+IPTU, portanto você precisa considerar todos estes custos para saber qual será o seu gasto mensal na compra do imóvel.
  • O valor do M² é o dado mais relevante sobre um imóvel, pois é a partir deste dado que o mercado mede se o imóvel está valorizado ou não.

Mesmo após muita procura e com mais de 70 imóveis escolhidos, não encontrávamos nada que nos agradasse ou que coubesse em nosso orçamento.

A oportunidade apareceu

Durante o processo de busca por nosso imóvel, eis que uma oportunidade surgiu e encontramos o imóvel ideal. Mas como sabíamos que estávamos diante de uma oportunidade? Ora, após 70 imóveis pesquisados e visitados, com todas as informações coletadas e catalogadas, já tínhamos dados suficientes para comparar e saber que estávamos diante de uma boa oportunidade. Fomos à negociação e conseguimos concretizar a compra do imóvel.

Para ilustar a boa oportunidade, vejamos o comparativo abaixo que eu fiz:

IMÓVEL ALUGADO:
Gasto mensal: R$ 2.116,00 (com tendência de reajustar para R$ 2.539,00 em Dezembro/2021)
M²: 80 m²
Tempo de construção: 20 anos

IMÓVEL COMPRADO:
Gasto mensal (Financiamento + Condomínio + IPTU) : R$ 1900,00
M²: 100 m²
Tempo de construção: 8 anos

Diferença de localização: 3 km.

Então percebam que, eu fazer a aquisição nas condições descritas acima, eu sentirei muito menos os efeitos da inflação sobre os meus gastos com moradia, afinal, não terei mais os meus custos reajustados ao índice IGPM enquanto durar o meu contrato de aluguel. Além disso, conseguir adquirir um imóvel de qualidade superior a um custo mensal inferior.

Financiamento Imobiliário: Qual é o melhor?

Atualmente é possível escolher 2 formatos diferentes de financiamento imobiliário:

  • Taxa pré-fixada: nesta modalidade você já sabe quanto irá pagar até o fim do contrato, sem surpresas:
  • Taxa pós-fixada indexada à Poupança: nesta modalidade paga-se um % fixo de +/- 3,99% + Índice Anual da Poupança, que pode variar conforme sobre a Taxa Selic, que tem subido muito e muito rápido nos últimos meses.

Diante do cenário inflacionário atual e para os próximos anos, eu optei por escolher parcelas fixas a uma taxa de juros de 7% aa, pois conforme nós vimos no início deste artigo, a média da inflação acumulada no Brasil desde 1994 é de 19,5% aa, ou seja, muito abaixo da média inflacionária e o melhor: com a taxa sendo fixa, a inflação poderá disparar ao infinito que o valor da minha parcela não será reajustado, trazendo maior segurança e previsibilidade ao meu financiamento. E sem dúvida nenhuma, a INCERTEZA e INSEGURANÇA são os piores ingredientes quando lidamos com finanças de longo prazo.

Qual aprendizado podemos tirar desta experiência?

Como sempre falamos neste Blog, diversifique os seus investimentos. Quanto mais diversificado, mais protegido o seu patrimônio estará. Neste caso, eu acabei de adicionar um novo ativo ao meu portfólio de investimento, que é um imóvel próprio, e assim dou mais um passo à diversificação e à proteção do meu patrimônio contra a corrosão causada pela inflação. Foi importante eu estar atento aos momentos que a economia nacional e global estão passando para saber balizar corretamente as minhas decisões.

Também podemos tirar lição sobre negociação e pesquisa de mercado: eu consegui concretizar uma boa negociação ao adquirir o meu imóvel, e percebam que não foi nada muito rápido. Entre eu acreditar que passaríamos por um ciclo de alta inflação, sentir na pele os altos reajustes do meu aluguel, fazer a pesquisa de mercado e concretizar o negócio, foram aproximadamente 12 meses de jornada. Então a lição que tiramos desta experiência é que não devemos ter pressa, é importante termos dados e estarmos atentos ao mercado, pois quando a oportunidade aparecer, saberemos conduzir as negociações com tranquilidade e sabedoria para não haver arrependimentos futuros.

Um abraço e até o próximo artigo!


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