BBFI11B – BB Progressivo – Vale a pena? Análise completa

Com um dos maiores Dividend Yield dos fundos imobiliários listados na B3, o BBFI11B passa por uma situação bastante complicada com o seu único inquilino.

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6 minutos de leitura

No artigo de hoje faremos uma análise completa sobre o fundo imobiliário BBFI11B, um fundo que possui características bastante peculiares e que tem chamado a atenção de diversos investidores nos últimos meses por conta dos diversos eventos e notícias sobre o fundo. Se você quer entender melhor quais são os aspectos que cercam o BBFI11B, fique comigo até o final deste artigo e também assista ao meu vídeo clicando no link acima.

AVISO: Este material NÃO é recomendação de compra ou venda de ativos. O intuito desta página é exclusivamente educacional para lhe ensinar como analisar um Fundo Imobiliário. Você é quem deve decidir o seu posicionamento em relação ao Fundo.

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BBFI11B – FII BB PROGRESSIVO

O BBFI11B é um fundo imobiliário do tipo tijolo . A gestão e administração do fundo são realizados pelo BTG PACTUAL, devidamente regulamentadas pela CVM e ANBIMA. O Fundo Imobiliário FII BB Progressivo foi constituído em 06/12/2004 e até o momento realizou apenas 1 emissão de cotas.

Atualmente o fundo possui 7.396 cotistas, 130.000 cotas emitidas, Valor Patrimonial de R$ 411.231.074,48, com Cota Patrimonial de R$ 3.163,31. A ABL total do BBFI11B é de 86.311 m².

BBFI11B Cotação

A cotação do BBFI11B tem variado bastante nos últimos meses. Em 10/02/2020, o valor da cota do BBFI11B era de R$ 2400,00. No dia 05/02/2021 o preço da cota fechou em R$ 2.278,90, acumulando queda de -5,08% nos últimos 12 meses. O seu P/VP atual é de 0,85.

https://statusinvest.com.br/fundos-imobiliarios/bbfi11b

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BBFI11B Portfólio

A gestão do fundo é caracterizada como passiva, pois o objetivo do fundo é a distribuição de renda aos cotistas através dos aluguéis recebidos pelos locatários e também através da valorização dos seus ativos.

O portfólio do BBFI11B é composto por dois imóveis e um inquilino, o que carateriza o fundo como multi-ativos e mono-inquilino. O inquilino em questão é o Banco do Brasil e os imóveis locados pelo banco encontram-se na cidade do Rio de Janeiro/RJ e Brasília/DF. No imóvel do Rio de Janeiro é onde funciona uma das sedes administrativas do Banco do Brasil e por este motivo o imóvel recebe o nome de CARJ – Centro Administrativo do Rio de Janeiro. Em Brasília/DF funciona o SEDE I, onde está localizada uma das sedes do BB.

Abaixo podemos ver os imóveis pertencentes ao BBFI11B:

CARJ – Rua Barão São Francisco, 177 – Rio de Janeiro/RJ – Imagem: Google Maps
Edifício SEDE III (esquerda) e SEDE I (direita) – Setor Bancário Sul Q.1 – Brasília/DF – Imagem: Google Maps

BBFI11B Vacância

A vacância atual do BBFI11B é de 72,2%, o que é bastante elevado se comparado com a média do mercado. Atualmente apenas 27,8% do portfólio do fundo está gerando renda isto pode piorar com o atual embate entre o Banco do Brasil e o BBFI11B acerca do edifício CARJ e que também poderá determinar o futuro do SEDE I.

CARJ

O contrato de locação do CARJ para o BB venceu em 05/10/2020, mas a novela envolvendo o Banco do Brasil, a gestora do BBFI11B e o imóvel CARJ se arrasta há anos. Em 2016 o BB já havia manifestado o interesse de não renovar o seu contrato de locação do edifício. Ao final do mês de Outubro/2020, o BB ainda não havia deixado o local, não renovou o contrato com a Administradora do BBFI11B e também não realizou o pagamento referente ao aluguel do local, ocasionando uma ação judicial por parte do BTG, onde o contrato foi renovado por tempo indeterminado. Outra consequência foi o impacto negativo no resultado financeiro do fundo e consequentemente na sua distribuição de rendimentos. No desenrolar desta história, o BB realizou o pagamento via depósito judicial, sendo assim, a Administradora não recebeu este dinheiro em caixa e poderá acessá-lo somente após o término dos trâmites jurídicos.

Outro cabo de guerra entre o BB e a BTG para esta renovação foi o fato da revisão anual do valor do aluguel estar indexada ao IGP-M, que como sabemos, acumulou alta de 23% em 2020, e consequentemente encarecerá o valor do aluguel a ser pago pelo Banco do Brasil ao BBFI11B.

Atualmente o valor do aluguel pago ao BBFI11B pelo BB referente ao contrato do CARJ está em R$2.715.887,85 por mês, sendo este imóvel responsável por cerca de 80% das receitas do fundo.

SEDE I

O contrato de locação do SEDE I vencerá em Janeiro/2025, mas já há movimentação de ambos os lados sobre a renovação que ainda está por vir. Por parte do Banco do Brasil há o interesse em renovar parcialmente o aluguel do espaço do SEDE I e assim diminuindo a ocupação do edifício. Já o BTG está dedicado a revitalizar o edifício (retrofit), pois de acordo com a Gestora, o edifício necessita de diversas melhorias para que o mesmo seja atrativo comercialmente e esteja a altura de abrigar grandes clientes para assim diminuir a vacância que existe atualmente no imóvel. Desde Fevereiro/2020 o BTG deu início aos trabalhos de elaboração de laudo técnico para realizar as obras necessárias de revitalização.

Este imóvel corresponde a cerca de 20% das receitas do fundo.

BBFI11B Riscos

Os riscos do BBFI11B passam diretamente pelos planos do Banco do Brasil em diminuir a quantidade de espaço comercial utilizado para agências bancárias e pessoal do setor administrativo, sinalizado desde 2016 com o desejo do banco de deixar a unidade do Rio de Janeiro. Mas os riscos não param por aí.

Atualmente o fundo possui apenas 27,8% do seu espaço total ocupado, sendo que este número irá cair assim que o BB deixar o prédio do Rio de Janeiro. Já a situação do edifício de Brasília é um pouco mais complexa: desde o Fevereiro de 2020 o imóvel vem passando por retrofit (obras de melhorias) para atrair futuros interessados, pois o imóvel está parcialmente alugado ao BB e com data de vencimento em 2025. Sendo assim, cabe ao BTG seguir investindo em melhorias para atrair futuros inquilinos ou até mesmo conseguir manter o Banco do Brasil.

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BBFI11B Dividendos

Nos últimos 12 meses o BBFI11B pagou 12,90% de dividendos, com um valor médio de R$24,47 e atraindo muitos investidores que miravam fundos imobiliários com altos dividendos.

Conforme o fato relevante emitido pela gestora do fundo em 30/10/2020, o Banco do Brasil não efetuou o pagamento integral do valor do aluguel referente ao edifício CARJ, impactando o fundo em R$9,11/cota e consequentemente a distribuição de rendimentos.

Porém, nos últimos dois meses o Banco do Brasil realizou normalmente os pagamentos dos aluguéis, o que permitiu a normalização da distribuição dos rendimentos, atingindo um DY de 1,25% em Janeiro/2021.

Fonte: https://www.fundsexplorer.com.br/funds/bbfi11b

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BBFI11B Vale a pena ?

Quem deve responder esta pergunta é você, caro investidor de Fundos Imobiliários. Abaixo vamos listar as vantagens do BBFI11B:

  • Possui um Dividend Yield de 12,90% nos últimos 12 meses, um retorno acima de 1% ao mês, o que não é normal no mercado de fundos imobiliários;
  • A gestora do fundo é consciente dos problemas que possui no fundo e está trabalhando para mudar o cenário e atrair novos inquilinos. Caso consiga, a geração de valor para o cotista será superior ao atual.

As desvantagens do BBFI11B são:

  • A gestora claramente não sabe o que fazer com o imóvel CARJ. É fato que diversas empresas estão diminuindo a sua presença na cidade do Rio de Janeiro e isto deve dificultar a vida da BTG, que atualmente está muito mais focada no imóvel SEDE I em Brasília/DF;
  • A insegurança jurídica causada pelas ações do Banco do Brasil poderá se arrastar ainda por muitos meses, podendo afetar futuros resultados financeiros do fundo;
  • A gestora ainda não deixou claro quais são os planos de futuro para o fundo. Já se sabe sobre a reforma que será feita no SEDE I, mas até o momento não sabemos se a estratégia é ampliar o portfólio, vender ativos, incorporar o BBFI11B a outro fundo, etc. Esta falta de comunicação traz ainda mais insegurança ao investidor.

Um abraço e até o próximo artigo!


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2 comentários em “BBFI11B – BB Progressivo – Vale a pena? Análise completa

  1. Gostaria de saber sua opinião se valeria a pena. Sei que sua opinião pode divergir da minha e de muitas pessoas e também pode concordar. Contudo, seria interessante saber, muito obrigado desde já

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    1. Olá Samuel, obrigado pelo seu comentário e seja muito bem vindo ao blog!
      Eu acho que o “vale a pena” depende muito da sua estratégia. Eu mesmo fui cotista do BBFI11B, mas vendi todas as minhas cotas porque eu precisava de algo mais seguro. Sendo assim, vou te expôr dois pontos de vista:
      1 – Se a sua estratégia é alocar x% do seu patrimônio em ativos de risco, inclusive considerando perder uma parte do dinheiro investido, então vale a pena investir no BBFI11B, pois atualmente ele dá um retorno acima de 1% am em proventos, o que está bastante acima da média do mercado. Como ponto negativo, há esta briga jurídica com o Banco do Brasil, que eventualmente pode dar calote em alguns meses e prejudicar a distribuição de rendimentos, como aconteceu em Novembro/2020.
      2 – Se a sua estratégia não considera alocar valores em ativos de risco, então não vale a pena investir no BBFI11B, pois atualmente é um dos fundos imobiliários mais arriscado para se investir, conforme eu expliquei acima.

      Um grande abraço e bons investimentos.

      Curtir

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