MXRF11: XP MAXI RENDA – Vale a pena? Análise completa

O que esperar do MXRF11 após as mudanças anunciadas pela gestão do fundo? Como será que o fundo migrará de High Yield para High Grade?

Assista ao vídeo no meu canal no Youtube

8 minutos de leitura

No artigo de hoje faremos uma análise sobre o fundo imobiliários MXRF11, o maior fundo imobiliário em número de cotistas atualmente listado na Bovespa. Vamos analisar o seu portfólio, rendimentos, riscos e muito mais. Fique comigo até o final deste artigo.

AVISO: Este material NÃO é recomendação de compra ou venda de ativos. O intuito desta página é exclusivamente educacional para lhe ensinar como analisar um Fundo Imobiliário. Você é quem deve decidir o seu posicionamento em relação ao Fundo.

CONHEÇA A MINHA LIVRARIA

MXRF11 – XP MAXI RENDA FII

O MXRF11 é um fundo imobiliário do tipo papel com público alvo aos Investidores em Geral, com recursos destinados a aquisição de CRIs de diversos segmentos diferentes. A gestora é a XP VISTA ASSET MANAGEMENT e a administradora é a BTG Pactual Serviços Financeiros, ambas devidamente regulamentadas pela CVM e ANBIMA. O Fundo Imobiliário XP MAXI RENDA FII foi constituído em 13/04/2012 e até o momento já realizou 6 (seis) emissões de cotas.

Atualmente o fundo possui 313.725 cotistas, 182.487.980 cotas emitidas, Valor Patrimonial de R$ 1.834.004.199,00, com Cota Patrimonial de R$ 10,05.

MXRF11 Cotação

A cotação do MXRF11 tem sido bastante estável nos últimos meses. Em 24/01/2020, o valor da cota do MXRF11 era de R$ 12,06 , quando atingiu o seu ápice . No dia 22/01/2021 o preço da cota fechou em R$ 10,49 , acumulando queda de -13,16% na cotação do MXRF11 nos últimos 12 meses. O seu PVP está em 1,04.

https://statusinvest.com.br/fundos-imobiliarios/mxrf11

Uma das grandes curiosidades sobre o MXRF11 é sobre o valor da cota, pois a maioria dos fundos imobiliários listados na Bolsa de Valores negocia valores de cotas ao redor de R$100, mas o MXRF11 negocia a um valor médio de R$10,00. Inicialmente o preço da cota era de R$100,00 , mas houve um desdobramento de 10:1, o que justifica este valor atual.

CONHEÇA A MINHA LIVRARIA

MXRF11 Portfólio

A gestão do fundo é caracterizada como Ativa, pois o objetivo do fundo é a distribuição de renda e dividendo aos cotistas através do rendimento gerados pelos seus ativos.

Fonte: RI MXRF11 – Relatório Gerencial Dezembro/2020

Atualmente o fundo distribui os seus ativos em 3 classes diferentes: 80% CRI; 12% Permutas Financeiras; 4% FIIs, além de outros 4% de dinheiro em CAIXA. Estas classes de ativos estão divididas nos seguintes segmentos: 37% Residencial; 32% Crédito Corporativo; 27% Comercial. Com estas características, muitos classificam o MXRF11 como um fundo híbrido, pois o mesmo investe em CRIs, Permutas e FIIs de CRIs e Tijolo. Além da diversificação de classe de ativos, o fundo também diversifica nos segmentos conforme vimos acima. Porém o MXRF11 é um fundo de CRI, pois 80% do seu portfólio é alocado nesta classe de ativo.

Ao estudar o portfólio de ativos do MXRF11 é possível notar que o fundo vem montando posições em CRIs de importantes empresas com baixo risco de crédito, o que reforça o compromisso da gestão em migrar o MXRF11 de um FII High Yield para um High Grade, dando maior segurança para o fundo e maior retorno no longo prazo. Outro ponto importante que corrobora com este argumento são as últimas aquisições de CRIs realizadas pelo fundo, em incorporações de empresas como Helbor, Direcional, Vitacon, empresas com foco em edifícios corporativos e que possuem operações mais seguras. Outras operações de recebíveis que agora fazem parte do seu portfólio de 76 CRIs são empresas como Magazine Luiza, Rede D’Or e GPA.

Ao analisar os indexadores dos CRIs do MXRF11, vemos alta concentração (55%) em CDI+, o que é muito ruim para o cotista na atual conjuntura, uma vez que o CDI está no seu pior momento em 20 anos. Por outro lado, a atual carteira de Indexadores do MXRF11 traz maior estabilidade nos resultados financeiros do fundo e na distribuição de dividendos, o que provavelmente evitará movimentos especulativos de compra e venda das cotas, ajudando a estabilizar o valor da cota do MXRF11.

Fonte: RI MXRF11 – Relatório Gerencial Dezembro/2020

Outro aspecto que deve ser observado em todo os Fundos Imobiliários de CRI são o Vencimento e a Duration dos contratos (veja aqui minha análise completa do HCTR11). No caso do MXRF11, 66% do fluxo de pagamento será efetuado em até 2025, sendo que 52% das operações vencem a partir de 2028, o que é positivo, pois diminui o risco de calote das securitizadoras para com o fundo. Quando menor o Duration, mais rápido o fundo tende a receber o valor completo pelas operações de CRI. Outro lado positivo é a baixa variação de Vencimentos e Duration, o que ajuda a trazer maior previsibilidade ao cotista sobre os fluxos de pagamento e resultados.

Fonte: RI MXRF11 – Relatório Gerencial Dezembro/2020

Pelo lado das Permutas Financeiras, temos uma carteira de projetos com valor total de R$ 220,38 milhões, sendo que em Dezembro o fundo realizou 3 novos investimentos em permuta financeira. Sobre as Permutas Financeiras do MXRF11, o cotista deve entender como funciona o fluxo de pagamento das SPE (Sociedades de Propósito Específico), conforme a imagem abaixo:

Fonte: RI MXRF11 – Relatório Gerencial Dezembro/2020

Repare que para um projeto de 4 anos, 20% do fluxo de pagamento ocorre nos 3,5 anos iniciais do projeto e nos últimos 6 meses o MXRF11 recebe os 80% restantes, ou seja, o fundo recebe um fluxo recorrente de pagamento das permutas mas os valores variam em função das vendas do empreendimento, sendo que no final, ele recebe o total remanescente. Sendo assim, o cotista não deve interpretar possíveis aumentos pontuais de distribuição de rendimentos como um efeito não recorrente, uma vez que o fundo recebe regularmente estes pagamentos, porém em valores variáveis. Uma vez que o fundo trabalha com Regime de Caixa, isto significa que os valores são distribuídos somente após o recebimento dos pagamentos através das SPEs. Na tabela abaixo o cotista pode ver no Relatório Gerencial como se dá o Fluxo de Caixa das Permutas Financeiras mês a mês:

Fonte: RI MXRF11 – Relatório Gerencial Dezembro/2020

Pelo fato das Permutas Financeiras serem apenas 12% da composição total do portfólio do fundo, ao longo de 2020 elas geraram R$ 0,09 de rendimentos por cota/ano, ficando em linha com os anos de 2017 e 2019. A gestora do fundo pretende alocar 20% do PL em Permutas Financeiras, o que pode futuramente aumentar o resultado dos rendimentos do fundo.

E finalmente o portfólio de FIIs do MXRF11, que representa 4% dos seus ativos, possui a seguinte composição:

Fonte: RI MXRF11 – Relatório Gerencial Dezembro/2020

CONHEÇA A MINHA LIVRARIA

MXRF11 Dividendos

Os dividendos do MXRF11 são pagos no dia 10º dia útil de cada mês, com Data-base (ou Data-com) no último dia útil do mês anterior ao pagamento, conforme o estatuto do fundo (a Data-base é o último dia de negociação “com” direita ao provento). Os dividendos são pagos em função do Resultado Financeiro mensal apurado pelo fundo, que distribui 95% dos lucros apurados no período:

Fonte: RI MXRF11 – Relatório Gerencial Dezembro/2020

Como podemos observar, o MXRF11 atualmente possui uma receita bastante previsível e estável, uma vez que passou a depender menos do giro de carteira de FIIs para gerar receita, além de readequar o seu portfólio de ativos e reforçando o compromisso da gestora em transformá-lo num fundo High Grade.

O Dividend Yield acumulado nos últimos 12 meses pelo MXRF11 é de 8,20%, com média de R$0,07 / cota. No mês de Dezembro/2020, o Dividend Yield por cota foi de 0,67%.

Fonte: https://statusinvest.com.br/fundos-imobiliarios/mxrf11

MXRF11 Riscos

Obviamente que todo ativo listado na B3 (B3SA3) apresenta riscos. Como investidor, você deve estar cientes dos riscos relacionados não somente à empresa, mas ao seu segmento de negócio. Fazer a leitura Relatório Gerencial mensal ou trimestral é o seu dever como investidor ou como interessado em investir no FII. Porém, creio que os riscos inerentes ao negócio são mais difíceis de se identificar do que uma possível má gestão do fundo, portanto abaixo listarei o que na minha opinião são os principais riscos para o negócio do MXRF11:

  • Portfólio: Durante o mês de Março, a gestão do MXRF11 emitiu um comunicado ao mercado informando a nova mentalidade de investimento do fundo, onde o principal objetivo seria realizar a migração da característica do fundo de High Yield para High Grade. Para de fato alcançar o objetivo proposto, o fundo vem diminuindo o giro de carteira de FIIs e revisando o seu portfólio de CRI, adquirindo novas operações de nível AAA. Ocorre que no passado, algumas operações de CRI adquiridas pelo MXRF11 eram muito arriscadas e estão gerando um passivo importante ao fundo. Sendo assim, aos poucos o fundo deverá se desfazer destas operações e poderá perder dinheiro, impactando no seu resultado e na distribuição de rendimentos.
  • Queda de distribuição de rendimentos: Ainda seguindo na linha de mudança de perfil proposta pelo fundo, outro risco que poderá ocorrer no MXRF11 é a queda na distribuição de rendimentos. Com o aumento do número de cotas e a diminuição de operações de risco, o fundo tende a ter mais dificuldade em manter o Dividend Yield atual, principalmente se considerarmos que muitos resultados financeiros anteriores alcançados pelo fundo foram fruto de operações financeiras, o que caracteriza receita não-recorrente.
  • Aumento de Permutas Financeiras no portfólio: Atualmente as Permutas Financeiras ocupam 12% do portfólio do MXRF11, porém a gestora já deixou claro no relatório de Dezembro/2020 que o seu objetivo é chegar aos 20%. Ao entrar neste tipo de contrato, o fundo terá maior exposição direta ao “desenvolvimento”, que nada mais é do que a construção de projetos imobiliários. Por um lado é positivo, pois o fundo poderá ganhar com o bom momento do setor imobiliário. O risco para o cotista do MXRF11 está em dois pontos: 1 – Há uma tendência de FIIs começarem a ter uma parte da sua carteira em desenvolvimento, o que é uma novidade para alguns gestores. 2 – A gestão do MXRF11 é especializada em CRI, que exige muito mais análise de crédito do que desenvolvimento de projetos.

CONHEÇA A MINHA LIVRARIA

MXRF11 Vale a pena ?

Quem deve responder esta pergunta é você, caro investidor de Fundos Imobiliários. Abaixo vamos listar as vantagens do MXRF11:

  • Com baixo valor nominal, é possível começar a investir no MXRF11 com apenas R$10,00;
  • Possui um Dividend Yield de 8,20% nos últimos 12 meses, um retorno interessante para a média do mercado;
  • Está passando por uma mudança de mentalidade na gestão, com o plano de tornar-se um fundo menos arriscado;
  • O fundo está trabalhando para aumentar a sua renda recorrente e assim poder manter o dividend yield atual.

As desvantagens do MXRF11 são:

  • Ainda possui um passivo ruim referente à má gestão que havia no passado, o que pode acarretar em gastos para o fundo no futuro;
  • Pelo fato do fundo estar passando por mudanças de perfil, haverá uma curva de aprendizado a ser adquirida pela gestão;
  • 20% do seu portfólio será desenvolvimento, o que pode aumentar o risco do fundo no longo prazo.

Lembrando que a ideia de ser um investidor de longo prazo com foco em dividendos é ter uma carteira que seja diversificada nas questões de quantidade e qualidade de fundos e segmentos, evitando grandes variações no total de capital investido e ao mesmo tempo mantendo uma taxa de Dividend Yield interessante e rentável. Para saber se vale a pena investir em um fii, tenha claro quais são os seus objetivos e o qual é a fatia do seu capital que você está disposto a colocar em risco. Atualmente eu aloco 80% do meu capital em ativos seguros (ações de boas empresas e FIIs maduros e seguros) e os outros 20% eu aloco em empresas de maior risco (empresas e fiis mais arriscados). Mas está é a MINHA ESTRATÉGIA, que está adequada de acordo com a minha realidade financeira e com os meus objetivos de curto, médio e longo prazo. Busque desenvolver a sua estratégia. Não sabe como fazer? Deixe um comentário aqui e eu te ajudarei 😃.

Um abraço e até o próximo artigo!


Siga o meu blog

Assine a Newsletter e fique por dentro de todas as postagens do meu Blog

2 comentários em “MXRF11: XP MAXI RENDA – Vale a pena? Análise completa

  1. muito boa sua explanação sobre o mxrf11. tenho poucas cotas deste fundo mas pretendo adquirir mais. sou um investidor iniciante e ainda estou me ambientando com todo esse universo. Pretendo continuar acompanhando suas análises. abraço

    Curtir

    1. Olá Julian, seja muito bem vindo ao blog e muito obrigado pelo seu comentário. Tornar-se um investidor não é difícil e requer principalmente disciplina, paciência e planejamento. Não ter pressa em ganhar dinheiro, fazer os aportes mensalmente e saber quais são os seus objetivos como investidor são fundamentais para ter uma experiência maravilhosa na Bolsa de Valores, seja investindo em ações, fundos imobiliários, etfs, etc. No canal Dinheiro em Foco por Daniel Funghi você encontrará uma série de vídeos voltados para quem está iniciando neste mundo, como é o seu caso.
      Seguimos juntos!
      Um abraço.

      Curtir

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google

Você está comentando utilizando sua conta Google. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s

%d blogueiros gostam disto: