VISC11: Vinci Shopping Centers FII – Vale a pena? Análise completa

Com o futuro incerto para o segmento de shopping centers no Brasil, o VISC11 pode ser uma opção segura para quem deseja entrar neste setor.

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10 minutos de leitura

No artigo de hoje faremos uma análise sobre o fundo imobiliário VISC11, um dos maiores fundos do segmento de Shopping Center. Vamos analisar o seu portfólio, rendimentos, riscos e muito mais. Fique comigo até o final deste artigo.

AVISO: Este material NÃO é recomendação de compra ou venda de ativos. O intuito desta página é exclusivamente educacional para lhe ensinar como analisar um Fundo Imobiliário. Você é quem deve decidir o seu posicionamento em relação ao Fundo.

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VISC11 – Vinci Shopping Centers FII

O VISC11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo com público alvo aos Investidores em Geral, com recursos destinados a aquisição de espaços em Shopping Centers. A gestora é a Vinci Real Estate Gestora de Recursos e o administrador é a BRL Trust Investimentos, ambas devidamente regulamentadas pela CVM e ANBIMA. O Fundo Imobiliário Vinci Shopping Centers FII foi constituído em 01/11/2017 e até o momento já realizou 6 (seis) emissões de cotas, chegando ao total de R$ 1,6 bilhões em Patrimônio Líquido e tornando-se o 4º maior fundo de Shoppings da Bolsa de Valores.

Atualmente o fundo possui 177.013 cotistas, 14.270.995 cotas emitidas, Valor Patrimonial de R$ 1,6 bilhões, com Valor da Cota Patrimonial de R$ 116,12.

A Taxa de Administração cobrada é progressiva, variando entre 1,35% e 1,05% a.a. de acordo com o desempenho do Valor de Mercado do Fundo, que atualmente é de R$ 1,5 bilhão. Em fato relevante comunicado em 30/07/2020, o Gestor voluntariamente decidiu reverter ao Fundo 33% da sua remuneração até Junho/2021, reduzindo assim o valor pago e ajudando o fundo a aumentar a sua reserva de Caixa.

VISC11 Cotação

A cotação do VISC11 passou por muita variação desde o início do período de pandemia. Em 06/01/2020, o valor da cota do VISC11 era de R$ 145,00 , quando atingiu o seu ápice . No dia 19/03/2020 o preço da cota atingiu o seu menor patamar, fechando em R$ 72,30. Em 2020 o VISC11 acumula queda de -17,69% no preço da cota, com valor atual de R$ 114,25. O seu PVP está em 0,98.

É importante ressaltar que o preço da cota vem subindo gradativamente nos últimos meses por conta das projeções positivas sobre a economia e vacinas.

https://statusinvest.com.br/fundos-imobiliarios/visc11

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VISC11 Carteira de Ativos

A gestão do fundo é caracterizada como Ativa, pois o objetivo do fundo é a distribuição de renda e dividendo aos cotistas através da renda obtida com os aluguéis de lojas dos Shoppings Centers.

Atualmente o fundo possui um portfólio de 15 shoppings em 10 estados diferentes, administrados por 9 administradoras e um total de mais de 148,5 mil m² de ABL própria. Para efeito de comparação, atualmente o VISC11 é o segundo maior fundo em Quantidade de Shoppings e ABL, atrás apenas do HGBS11 (16 shoppings e 170,1 mil m²).

VISC11 – Relatório de Desempenho Mensal – Outubro 2020

Os shoppings do VISC11 geraram R$ 6,9 milhões em Remessa (Receita), o equivalente a R$0,49/cota, sendo este o melhor resultado mensal desde o início da pandemia.

VISC11 Indicadores Operacionais

Abaixo veremos alguns dados importantes sobre a operação do VISC11:

INDICADOR09/2008/2009/19
NOI (Net Operating Income)R$ 38/m²R$ 29/m²R$ 78/m²
Vendas Totais / m²R$ 799,00R$ 831,00R$ 1.060,00
Inadimplência Líquida3,0%20,1%4,3%
Descontos25,1%39,2%2,9%
Taxa de Ocupação91,3%92,4%93,8%
VISC11 – Relatório de Desempenho Mensal – Outubro 2020

É importante observarmos que todos os indicadores estão melhores entre Setembro e Agosto de 2020, mas ainda assim bastante abaixo de Setembro/2019. Aqui eu destacaria a Taxa de Ocupação e a Inadimplência Líquida que permanecem em níveis saudáveis, uma vez que estes indicadores são os que dão maior previsibilidade de visão de futuro ao fundo.

VISC11 – Aluguel, Vendas e Fluxo de Veículos

Ao que tudo indica, no 3T20 os números de Aluguel, Vendas e Fluxo de Veículos nos shoppings do VISC11 estão melhorando gradualmente, conforme podemos ver abaixo:

VISC11 – Relatório de Desempenho Mensal – Outubro 2020

Os indicadores acima são importantes para percebermos o nível de impacto nos Shoppings Centers diante da situação de pandemia. Um dado importante que podemos comparar é o de Fluxo de Veículos x SSS, pois as vendas estão aumentando num ritmo mais acelerado do que o de Fluxo de Veículos, indicando que as lojas estão conseguindo proporcionalmente vender mais com menos pessoas nos shoppings. Por outro lado, os valores gastos com estacionamento é uma importante fonte de receita aos shoppings.

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VISC11 Dividendos

Os dividendos do VISC11 são pagos no dia 15 de cada mês, com Data-base (ou Data-com) no último dia útil do mês conforme o estatuto do fundo (a Data-base é o último dia de negociação “com” direita ao provento). Os dividendos são pagos em função do Resultado Financeiro mensal apurado pelo fundo, que distribui 95% dos lucros apurados no período:

VISC11 – Relatório de Desempenho Mensal – Outubro 2020

Como podemos observar, o VISC11 possui um alto custo com a sua Gestão, sendo que praticamente 100% do ganho financeiro do fundo (investimento em renda fixa) são utilizados para pagar o Gestor. No mais, o fundo vem buscando formas de aumentar ao máximo a previsibilidade e o incremento de sua receita através de concessões de descontos e alargamento de prazo nos aluguéis das lojas.

As ações realizadas pelo fundo VISC11 aliadas à melhora da economia também refletem nos dividendos distribuídos pelo fundo, que vem melhorando mês após mês, atingindo o valor de R$0,38/cota em Outubro/2020, valor 39% abaixo do que foi distribuído em Fevereiro/2020.

VISC11 – Relatório de Desempenho Mensal – Outubro 2020

VISC11 Riscos

Obviamente que todo ativo listado na B3 (B3SA3) apresenta riscos. Como investidor, você deve estar ciente dos riscos relacionados não somente à empresa, mas ao seu segmento de negócio. Fazer a leitura Relatório Gerencial mensal ou trimestral é o seu dever como cotista ou como interessado em investir no FII. Porém, creio que os riscos inerentes ao negócio são mais difíceis de se identificar do que uma possível má gestão do fundo, portanto abaixo listarei o que na minha opinião são os principais riscos para o negócio do VISC11:

  • Segunda onda: Há grande expectativa de um endurecimento das medidas restritivas por parte de governos e prefeitos do Brasil nas próximas semanas em função de uma possível segunda onda da pandemia. Caso isto ocorra, poderá ser um golpe duro aos shoppings centers e ao comércio varejista, pois trará maior incerteza no curto prazo fazendo com que as pessoas gastem menos e poupem mais dinheiro; diminuição do horário de funcionamento dos estabelecimentos e diminuindo a possibilidade de vender mais; aumento do medo nas pessoas levando-as a circularem menos pelos shoppings.
  • Economia brasileira em 2021: Não é segredo para ninguém que o risco fiscal no Brasil para 2021 e 2022 é enorme, uma vez que o país está com quase 100% do seu PIB comprometido em despesas e dívidas. Além disso, a Taxa Básica de Juros (SELIC) encontra-se no seu menor patamar e tem dificultado a rolagem da dívida do Tesouro Nacional. Sendo assim, ou o Banco Central eleva a Taxa Selic para que o Brasil tenha uma condição fiscal melhor, ou o fantasma da inflação voltará com força nos próximos anos, corroendo o poder de compra da população e trazendo risco ao comércio.

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VISC11 é um bom fundo ?

Na minha avaliação, até o momento o VISC11 vem se mostrando um bom fundo. A gestão é transparente, os Relatórios Gerenciais são claros e aportam bastante informação, o fundo vem crescendo e realizando constantes emissões com grande aderência por parte dos investidores. Ao que pude analisar, a VINCI atualmente é uma das melhores gestoras de fundos imobiliários, com relatórios completos, organizados e de fácil entendimento. Compare com relatórios de outras gestoras e você entenderá o bom nível do relatório do VISC11.

VISC11 Vale a pena ?

Quem deve responder esta pergunta é você, caro investidor de Fundos Imobiliários. Para investir no VISC11 você deve estar disposto a investir em um segmento que ainda está em recuperação e que levará bastante tempo para alcançar os níveis do pré-pandemia.

Outro ponto a se observar é o histórico de Dividendo Yield do VISC11. Em Fevereiro/2020 o VISC11 possuia um DY de 0,50%, pagando R$0,63/cota e negociado a R$126,87. Atualmente o fundo negocia o preço da cota a R$114,00, com um DY de 0,34%, pagando R$0,38/cota. Isto significa que, quem comprar uma cota do VISC11 a R$114,00 esperando um retorno de R$0,63/cota de dividendos no futuro, poderá alcançar um DY de 0,55%, incrementando em 0,05% o DY mensal em relação ao preço de Fevereiro/2020.

Lembrando que a ideia de ser um investidor de longo prazo com foco em dividendos é ter uma carteira que seja diversificada nas questões de quantidade e qualidade de fundos e segmentos, evitando grandes variações no total de capital investido e ao mesmo tempo mantendo uma taxa de Dividend Yield interessante e rentável. Para saber se vale a pena investir em um fii, tenha claro quais são os seus objetivos e o qual é a fatia do seu capital que você está disposto a colocar em risco. Atualmente eu aloco 80% do meu capital em ativos seguros (ações de boas empresas e FIIs maduros e seguros) e os outros 20% eu aloco em empresas de maior risco (empresas e fiis mais arriscados). Mas está é a MINHA ESTRATÉGIA, que está adequada de acordo com a minha realidade financeira e com os meus objetivos de curto, médio e longo prazo. Busque desenvolver a sua estratégia. Não sabe como fazer? Deixe um comentário aqui e eu te ajudarei 😃.

Então se você está com paciência para investir em um bom fundo imobiliário que dará retorno apenas no médio ou longo prazo então o VISC11 é um fundo indicado para ti.


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