TRXF11: TRX REAL ESTATE FII – Vale a pena? Análise completa

Como o TRXF11 em 1 ano conseguiu consolidar-se como um dos maiores fundos imobiliários da bolsa em número de imóveis

Assista ao vídeo no meu canal no Youtube

10 minutos de leitura

No artigo de hoje faremos uma análise sobre o fundo imobiliários TRXF11, um dos fundos com maior quantidade de imóveis e que promete ser um dos maiores FIIs da Bovespa. Vamos analisar o seu portfólio, rendimentos, riscos e muito mais. Fique comigo até o final deste artigo.

AVISO: Este material NÃO é recomendação de compra ou venda de ativos. O intuito desta página é exclusivamente educacional para lhe ensinar como analisar um Fundo Imobiliário. Você é quem deve decidir o seu posicionamento em relação ao Fundo.

CONHEÇA A MINHA LIVRARIA

TRXF11 – TRX Real Estate FII

O TRXF11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo com público alvo aos Investidores em Geral, com recursos destinados a aquisição de galpões logísticos ou espaços de hipermercados, tornando-se assim um fundo do tipo Híbrido. A gestora é a TRX Gestora de Recursos e o administrador é a BRL Trust Investimentos, ambas devidamente regulamentadas pela CVM e ANBIMA. O Fundo Imobiliário TRX Real Estate foi constituído em 15/10/2019 e até o momento já realizou 3 (três) emissões de cotas, sendo que a 4ª emissão está em andamento.

Atualmente o fundo possui 10.223 cotistas, 4.582.995 cotas emitidas, Valor Patrimonial de R$ 457.455.823,46, com Cota Patrimonial de R$ 99,81.

TRXF11 Subscrição

Através de Fato Relevante em 09/10/2020 o Fundo TRXF11 anunciou a subscrição para a 4ª (quarta) emissão de cotas, objetivando aumentar o seu Valor Patrimonial em R$380.671.200,00, com valor de R$101,21 por cota subscrita, totalizando a distribuição máxima de 3.920.000 cotas. O objetivo desta emissão de cotas é realizar a aquisição de 2 (dois) galpões logísticos pelo valor de R$303.000.000,00 , com 108.000 m² de ABL. Até agora o que se sabe sobre tais imóveis é que um está localizado no Estado de São Paulo e outro no Estado do Rio de Janeiro, possuindo contratos típicos e atípicos, sendo que há entraves jurídicos não esclarecidos que impedem qualquer aquisição destes galpões por parte do fundo antes do dia 20/12/2020.

TRXF11 Cotação

A cotação do TRXF11 tem sido bastante estável mês após mês. Em 23/01/2020, o valor da cota do TRXF11 era de R$ 118,00 , quando atingiu o seu ápice . No dia 16/11/2020 o preço da cota fechou em R$ 101,80 , acumulando queda de -13,57% na cotação do TRXF11. O seu PVP está em 1,01.

CONHEÇA A MINHA LIVRARIA

TRXF11 Portfólio

A gestão do fundo é caracterizada como Ativa, pois o objetivo do fundo é a distribuição de renda e dividendo aos cotistas através da aquisição, desenvolvimento e venda de imóveis.

Atualmente o fundo possui um total de 43 imóveis, distribuídos em 11 estados e 28 cidades, totalizando 366.000,00m² de ABL e 683.000,00m² de Área de Terreno. Caso as negociações anunciadas pelo fundo para adquirir 2 novos galpões logísticos ocorram com sucesso, o fundo passará a deter 45 imóveis e 474.000m² de ABL. Para efeito de comparação, atualmente o TRXF11 é o terceiro maior fundo em Quantidade de Imóveis, atrás do RBVA11 (72) e do BBPO11 (64) e o sétimo em ABL. Com a nova aquisição, o TRXF11 poderá saltar para ser o quarto maior FII em ABL, ficando atrás apenas do KNRI11, XPLG11 e HGLG11.

TRXF11 – Relatório Gerencial – Outubro/2020

Os imóveis do TRXF11 estão concetrados majoritariamente em unidades do Grupo Pão de Açúcar (PCAR3) através das bandeiras Extra, Assaí e Pão de Açúcar, sendo estes responsáveis por 85% da ABL do fundo e 90% das Receitas. Os outros 15% da ABL e 10% de Receitas do fundo estão classificados como Galpões Logísticos, pertencendo às marcas Sodimac e Camil.

TRXF11 – Relatório Gerencial – Outubro/2020
TRXF11 – Relatório Gerencial – Outubro/2020
TRXF11 – Relatório Gerencial – Outubro/2020

TRXF11 Contratos

Os contratos do TRXF11 são 100% atípicos, com prazo médio de 14,7 anos. Destes, 90% dos contratos possuem multa rescisória de valores remanescentes do contrato, ou seja, o locatário terá que pagar todos os valores previstos até o vencimento do contrato. Os contratos são 95% indexados ao IPCA e 5% ao IGP-M.

TRXF11 – Relatório Gerencial – Outubro/2020

TRXB11

Algo que gera muita curiosidade ao analisar o TRXF11 é o fato de um fundo tão grande em diversificação de imóveis e ABL possuir um Patrimônio Líquido de apenas R$ 457.455.823,66 , sendo que os seus pares já superaram a marca de R$1 bilhão.

Ocorre que o TRXF11 realizou de uma só vez a aquisição de 37 imóveis do Grupo Pão de Açúcar no modelo sale and laseback, ou seja, o fundo comprou os imóveis e manteve os proprietários locados neles através de um contrato de aluguel. E para facilitar a operação e levantamento de valores financeiros para realizar tal aquisição, a TRX Real Estate criou o fundo TRXB11 apenas para Investidores Qualificados, sendo o TRXF11 um detentor de 18% das cotas do TRXB11.

O TRXB11 possui um Patrimônio Líquido de R$1,4 bilhão, sendo que o plano da TRX Real Estate é integralizar um fundo no outro para consolidar este patrimônio e formar um fundo de quase R$2 bi.

CONHEÇA A MINHA LIVRARIA

TRXF11 Dividendos

Os dividendos do TRXF11 são pagos no 10º dia útil de cada mês, com Data-base (ou Data-com) no último dia útil do mês conforme o estatuto do fundo (a Data-base é o último dia de negociação “com” direita ao provento). Os dividendos são pagos em função do Resultado Financeiro mensal apurado pelo fundo, que distribui 95% dos lucros apurados no período:

TRXF11 – Relatório Gerencial – Outubro/2020

Como podemos observar, o TRXF11 possui uma receita bastante previsível e estável, uma vez que possui imóveis com longo prazo de contrato. As poucas variações que podem acontecer na distribuição dos dividendos costumam resultar em sua redução, uma vez que o fundo está realizando diversas aquisições e eventualmente em alguns meses, como em Agosto/2020 por exemplo, o fundo pode apresentar uma redução no seu Fluxo de Caixa e consequentemente distribuir menos rendimentos.

O Dividend Yield acumulado nos últimos 12 meses pelo TRXF11 é de 7,22%, com média de R$0,60 / cota. No mês de Outubro/2020, o Dividend Yield por cota foi de 0,69% , um dos melhores meses do TRXF11 até o momento.

TRXF11 – Relatório Gerencial – Outubro/2020

TRXF11 Riscos

Obviamente que todo ativo listado na B3 (B3SA3) apresenta riscos. Como investidor, você deve estar cientes dos riscos relacionados não somente à empresa, mas ao seu segmento de negócio. Fazer a leitura Relatório Gerencial mensal ou trimestral é o seu dever como investidor ou como interessado em investir no FII. Porém, creio que os riscos inerentes ao negócio são mais difíceis de se identificar do que uma possível má gestão do fundo, portanto abaixo listarei o que na minha opinião são os principais riscos para o negócio do TRXF11:

  • Portfólio: Como vimos anteriormente, o TRXF11 possui atualmente o terceiro maior portfólio do mercado de Fundos Imobiliários, porém 90% das receitas geradas através deste portfólio está na mão do Grupo Pão de Açúcar (PCAR3), trazendo uma concentração muito alta em relação ao inquilino. Como um exemplo de alto risco ao fundo, podemos citar o embate jurídico entre o RBVA11 e o Banco Santander (SANB11), onde o banco decidiu antecipar a rescisão contratual de algumas de suas agências bancárias pertencentes ao RBVA11 sem cumprir devidamente o contrato. Até o momento a justiça está dando ganho de causa ao RBVA11 (felizmente), evitando trazer qualquer insegurança jurídica aos contratos atípicos. Mesmo assim é importante o cotista do TRXF11 manter-se informado sobre este processo, pois caso haja uma reviravolta e o Santander ganhe a causa, haverá precedentes para futuras quebras de contratos atípicos sem a necessidade de pagar as multas devidas pelos inquilinos.
  • Histórico negativo da gestora TRX: Para quem não sabe, o atual fundo BTLG11 foi gerido pela TRX Real Estate, cujo final não foi dos mais felizes. A TRX teve uma péssima atuação diante da administração deste fundo, sendo que os cotistas decidiram em assembléia destituir a TRX e passar a sua administração ao BTG. É verdade que a TRX soube olhar para dentro, aprender com os seus erros e fundar o TRXF11. Até o momento a gestora vem se mostrando bastante transparente e comunicativa com o mercado, atitudes importantes para quem quer realizar uma boa gestão. Resta saber se continuará atuando desta maneira.
  • IPO do Assaí: Como já foi noticiado amplamente nos veículos de comunicação especializados, o Grupo Pão de Açúcar tem planos para abrir um IPO da marca Assaí, dado a sua constante melhora de desempenho nos resultados do GPA(PCAR3). A gestora do TRXF11 já comunicou o mercado informando que, caso o Assaí seja de fato desmembrado do GPA(PCAR3) e passe a ser uma empresa a parte, os contratos de aluguel vigentes não serão afetados, pois há uma cláusula prevendo esta possibilidade de manutenção das condições em caso de cisão das empresas do grupo. Mesmo assim, é importante estar ciente das possibilidades caso de fato o plano de IPO do Assaí avance.

CONHEÇA A MINHA LIVRARIA

TRXF11 é um bom fundo ?

Na minha avaliação, até o momento o TRXF11 vem se mostrando um bom fundo. A gestão é transparente, os Relatórios Gerenciais são claros e aportam bastante informação, o fundo vem crescendo e realizando constantes emissões com grande aderência por parte dos investidores. É importante observar se, conforme o TRXF11 siga crescendo se ele será capaz de manter a qualidade da gestão, pois trata-se de um fundo imobiliário muito jovem e que ainda vai passar por outros desafios no mercado.

TRXF11 Vale a pena ?

Quem deve responder esta pergunta é você, caro investidor de Fundos Imobiliários. Para investir no TRXF11 você deve estar disposto a investir em um FII que está em processo de formação e diversificação patrimonial, uma vez que 90% do seu portfólio está concentrado em um único inquilino.

Lembrando que a ideia de ser um investidor de longo prazo com foco em dividendos é ter uma carteira que seja diversificada nas questões de quantidade e qualidade de fundos e segmentos, evitando grandes variações no total de capital investido e ao mesmo tempo mantendo uma taxa de Dividend Yield interessante e rentável. Para saber se vale a pena investir em um fii, tenha claro quais são os seus objetivos e o qual é a fatia do seu capital que você está disposto a colocar em risco. Atualmente eu aloco 80% do meu capital em ativos seguros (ações de boas empresas e FIIs maduros e seguros) e os outros 20% eu aloco em empresas de maior risco (empresas e fiis mais arriscados). Mas está é a MINHA ESTRATÉGIA, que está adequada de acordo com a minha realidade financeira e com os meus objetivos de curto, médio e longo prazo. Busque desenvolver a sua estratégia. Não sabe como fazer? Deixe um comentário aqui e eu te ajudarei 😃.

E se você tem certeza do quanto está disposto a arriscar do seu capital objetivando altos retornos em forma de dividendos, principalmente no curto prazo e enxergou estas características no TRXF11, então vale a pena investir nele.


Siga o meu blog

Assine a Newsletter e fique por dentro de todas as postagens do meu Blog

Um comentário em “TRXF11: TRX REAL ESTATE FII – Vale a pena? Análise completa

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google

Você está comentando utilizando sua conta Google. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s

%d blogueiros gostam disto: