FAMB11B | XPCM11 | BBFI11B Vale a pena? Por que pagam altos DIVIDENDOS? Entenda TUDO

Entenda os riscos em comum entre estes três fundos imobiliários que pagam um dos maiores dividendos dos fundos listados na bolsa de valores.

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6 minutos de leitura

Nos últimos dias o fundo imobiliários FAMB11B despencou cerca de -45% no preço da cota após receber o comunicado da CEF – Caixa Econômica Federal sobre a desocupação do seu único imóvel, levando o fundo a um nível de vacância de 100%.

Esta situação fez levantar novamente a questão sobre os fundos Monoativos e Monoinquilinos, e como o cotista deve se posicionar diante das incertezas sobre estes tipos de fundos, que oferecem altos dividendos em troca de altos riscos.

No artigo de hoje nós vamos analisar a situação dos fundos FAMB11B, XPCM11 e BBFI11B: composição dos fundos, riscos e dividendos.

AVISO: Este material NÃO é recomendação de compra ou venda de ativos. O intuito desta página é exclusivamente educacional, com o intuito de ensinar a você como se analisar Ações, Fundos Imobiliários e Setores da Economia. Você é quem deve decidir o seu posicionamento em relação às ações da empresa analisada.

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FAMB11B

O FAMB11B (FII Edifício Almirante Barroso) é um fundo imobiliário do tipo tijolo, do tipo Monoativo (apenas um único ativo) e Monoinquilino (apenas um único inquilino), que neste caso é a CEF – Caixa Econômica Federal, localizado na Avenida Rio Branco, nº 174, Rio de Janeiro/RJ. O edifício comporta um escritório administrativo da Caixa e 2 agências bancárias também da Caixa Econômica Federal.

O fundo teve o seu início em 17/03/2003, é administrado pelo BTG Pactual, possui Patrimônio Líquido de R$370.586.105,98 e 104.800 cotas emitidas. A ABL do fundo é de 56.429,64 m². O fundo passou de 3722 cotistas em Setembro/2019 para 4064 em Setembro/2020, alta de 9,4% em 12 meses.

Em Fato Relevante emitido na data 03/10/2018, a Caixa Econômica Federal manifestou o desejo de desocupar o único imóvel do fundo, mas sem qualquer data concreta. Na data de 23/10/2020 em novo Fato Relevante, a gestora do fundo comunicou que a Caixa deixará o imóvel em 30/11/2020, levando o fundo ao 100% de vacância física e financeira.

Após esta comunicação, o preço da cota despencou de R$ 3.095,00 para R$ 1.644,00 em 2 dias, queda de -35% e permanecendo nestes patamares de preço até a data de 29/10/2020.

Fonte: Google Financial

FAMB11B Dividendos

Nos últimos 12 meses o FAMB11B pagou 15,16% de dividendos, com um valor médio de R$21,00 e atraindo muitos investidores que miravam fundos imobiliários com altos dividendos.

https://www.fundsexplorer.com.br/funds/famb11b

FAMB11B Riscos

Os riscos sobre o fundo era a possibilidade deste entrar em 100% de vacância física e financeira a qualquer momento que o seu único inquilino resolvesse deixar o imóvel, o que se concretizará ao final de Novembro de 2020. A gestora do fundo ainda não deixou claro ao mercado e aos cotistas quais são seus planos para buscar a reocupação do imóvel. Certamente haverá a necessidade de realizar retrofit (obras de melhorias) no imóvel para buscar novos inquilinos.

Contra o fundo, joga o fato dele estar localizado no centro da cidade do Rio de Janeiro, uma área que cada vez vem sendo menos demandada pelas empresas se instalarem devido ao alto nível de violência no local.

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XPCM11

O XPCM11 (XP CORPORATE MACAÉ) é um fundo pertencente à XP Asset Management e é cercado de muita polêmica. O fundo de tijolo ficou famoso em Junho/2019 ao cair 30% em um único dia por conta da comunicação da Petrobrás (PETR3 / PETR4) sobre a sua não renovação do aluguel do único imóvel pertencente ao fundo. O XPCM11 é um fundo Monoativo e Monoinquilino (mono-mono), e está localizado na Av. Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, 370, Macaé/RJ, região conhecida por seu potencial na exploração de petróleo. Com a saída do seu único inquilino prevista para Dezembro/2020, o fundo corre riscos de entrar em 100% de vacância física e financeira a partir de 2021 e até o momento a XP não comunicou quais serão as medidas tomadas para minimizar os riscos deste fundo.

O fundo teve o seu início em 06/03/2013, é administrado pelo XP Vista Asset Management, possui Patrimônio Líquido de R$148.815.839,38 e 2.414.570 cotas emitidas. A ABL do fundo é de 19.664,23 m². O fundo passou de 13.317 cotistas em Setembro/2019 para 27.592 em Setembro/2020, alta de 107% em 12 meses.

Fonte: Google Finance

XPCM11 Dividendos

De qualquer forma, as cotas do fundo perderam cerca de 50% do seu valor desde o final de Junho/2019 sem reduzir os valores distribuídos em dividendos, fazendo com que o XPCM11 seja o principal distribuidor de dividendos entre os fundos listados na bolsa, com 17,81% de Dividend Yield distribuídos nos últimos 12 meses.

Fonte: https://www.fundsexplorer.com.br/funds/xpcm11

XPCM11 Riscos

Dado o alto grau de risco do fundo, muitos investidores optam por realizar trades curtos entre o último dia útil do mês (data-com) e o primeiro dia útil do mês seguinte, para aproveitarem os altos dividendos.

As incertezas sobre o fundo pairam em torno de como será a vida do fundo após a saída da Petrobrás. O edifício está localizado em uma região dependente da extração de petróleo e dificilmente empresas buscam esta região para instalarem-se. A XP Asset tem dado poucos detalhes sobre quais são os seus planos futuros para o fundo.

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BBFI11B

O BBFI11B (FII BB Progressivo) é um fundo imobiliário do tipo tijolo, do tipo Monoinquilino (apenas um único inquilino), que neste caso é o Banco do Brasil, que ocupa os dois únicos edifícios do fundo, localizados em Rua Barão São Francisco, 177, Rio de Janeiro/RJ – CARJ e Setor Bancário Sul Q.1, Brasília/DF – SEDE I. Diferentemente do XPCM11 e do FAMB11B, o BBFI11B possui dois imóveis, não sendo classificado como um fundo monoativo.

O fundo teve o seu início em 06/12/2004, é administrado pelo BTG Pactual, possui Patrimônio Líquido de R$408.198.363,66 e 130.000 cotas emitidas. A ABL do fundo é de 86.311 m² (40.176 no RJ + 46.135 no DF). O fundo passou de 6.077 cotistas em Setembro/2019 para 7.223 em Setembro/2020, alta de 20% em 12 meses.

Em Fato Relevante emitido em 2016, o Banco do Brasil manifestou o desejo de não renovar o contrato de aluguel referente ao edifício ocupado no Rio de Janeiro, cuja data de encerramento era prevista para 05/10/2020. Desde então, o Banco do Brasil e o BTG estão travando uma briga jurídica que se intensificou em 2020, com o BB reclamando de obras de melhorias no edifício SEDE I e buscando uma renovação parcial e o não pagamento do aluguel em Outubro/2020 do edifício CARJ.

BBFI11B Dividendos

Nos últimos 12 meses o BBFI11B pagou 12,01% de dividendos, com um valor médio de R$25,00 e atraindo muitos investidores que miravam fundos imobiliários com altos dividendos.

Conforme o fato relevante emitido pela gestora do fundo em 30/10/2020, o Banco do Brasil não efetuou o pagamento integral do valor do aluguel referente ao edifício CARJ, impactando o fundo em R$9,11/cota e consequentemente a distribuição de rendimentos.

https://www.fundsexplorer.com.br/funds/bbfi11b

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BBFI11B Riscos

Os riscos do BBFI11B passam diretamente pelos planos do Banco do Brasil em diminuir a quantidade de espaço comercial utilizado para agências bancárias e pessoal do setor administrativo, sinalizado desde 2016 com o desejo do banco de deixar a unidade do Rio de Janeiro. Mas os riscos não param por aí.

Atualmente o fundo possui apenas 27,8% do seu espaço total ocupado, sendo que este número irá cair assim que o BB deixar o prédio do Rio de Janeiro. Já a situação do edifício de Brasília é um pouco mais complexa: desde o Fevereiro de 2020 o imóvel vem passando por retrofit (obras de melhorias) para atrair futuros interessados, pois o imóvel está parcialmente alugado ao BB e com data de vencimento em 2025. Até o momento o banco não se manifestou sobre renovar ou não o aluguel futuramente, mas a julgar pelo atual mau relacionamento entre as partes, provavelmente o BB não renovará o contrato. Sendo assim, cabe ao BTG seguir investindo em melhorias para atrair futuros inquilinos.

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Conclusão

Como pudemos ver, os três fundos imobiliários analisados aqui tiveram aumento expressivo no número de cotistas e distribuem excelentes rendimentos. Porém como tudo no mundo dos investimentos, quanto maior o risco, maior o retorno, e os fundos analisados hoje não fogem à regra.

Por este motivo é muito importante entender como funciona o fundo: quais são seus imóveis, inquilinos, objetivos e situação atual. Infelizmente muitos investidores iniciantes estão apenas olhando o indicador do Dividend Yield e comprando as cotas sem saber o motivo pelo qual os pagamentos são tão generosos. Este tipo de atitude é o que faz muitas pessoas perderem dinheiro com os seus investimentos na bolsa de valores e nunca mais voltarem.

Eu levei apenas 4 horas para analisar o XPCM11, FAMB11B e BBFI11B e encontrar os riscos inerentes a cada um deles. Sendo assim, qualquer pessoa que pretende investir em qualquer fundo imobiliário deve fazer o mesmo exercício proposto acima para evitar frustrações na hora de investir.

Espero ter esclarecido esta questão para você e até o próximo artigo.


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