Por que Fundos Imobiliários caem no início do mês? MXRF11 | XPCM11 | HCTR11 | XPLG11 | HFOF11

Entenda como as forças do mercado atuam para influenciar nos preços de alguns Fundos Imobiliários entre o final de um mês e o início de outro mês

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6 minutos de leitura

Eu aposto que você já se viu na seguinte situação: Você pesquisou sobre diversos fundos imobiliários no Google, no Youtube, leu comentários em grupos de Whatsapp e Telegram, e finalmente decidiu comprar cotas de alguns FIIs para compôr a sua carteira. Após a compra, você observa que os valores das cotas vão subindo pouco a pouco, mas num belo dia acontece uma queda de 2%, 3% ou até 4% num único dia. Aí você volta correndo para os grupos perguntando: Por que o XXXX11 caiu tanto? Alguém sabe o que aconteceu? Se você está começando agora na Bolsa de Valores sabe muito bem o que eu estou dizendo.

Antes temos que partir do princípio que estamos investindo em Renda Variável e portanto os preços podem subir os descer a qualquer momento. Você como investidor deve entender os motivos que levam a uma alta ou baixa de algum ativo. Há casos quando o ativo perde os seus fundamentos, há casos quando uma notícia negativa afeta temporariamente os preços e há casos que são pura especulação.

No artigo de hoje eu vou tratar da ESPECULAÇÃO e esclarecer como funcionam os ciclos mensais do mercado de Fundos Imobiliários em alguns casos, usando como exemplo os fundos MXRF11 , XPCM11 , HCTR11 , XPLG11 e HFOF11.

AVISO: Este material NÃO é recomendação de compra ou venda de ativos. O intuito desta página é exclusivamente educacional, com o intuito de ensinar a você como se analisar Ações, Fundos Imobiliários e Setores da Economia. Você é quem deve decidir o seu posicionamento em relação às ações da empresa analisada.

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MXRF11

O MXRF11 (FII Maxi Renda) é um fundo imobiliário do tipo papel, investindo em segmentos híbridos em títulos como CRI, LCI e cotas de FIIs, tendo a XP Asset Management como gestora do fundo. Atualmente o MXRF11 é o fundo mais negociado diariamente na bolsa e também o maior em número de cotistas. Apesar de pagar dividendos mensais em torno de R$0,07 ao mês, este fundo possui um Dividend Yield médio de 9,20% nos últimos 12 meses, tornando-se um dos melhores fundos neste aspecto. O MXRF11 possui como Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) o último dia útil de cada mês. Tomando os meses de Setembro e Outubro de 2020, podemos observar as oscilações em suas cotações entre o final de Setembro e o início de Outubro, num claro sinal que muitos investidores fazem swing-trade para apenas terem direito ao recebimento dos rendimentos do fundo.

Fonte: Google Finance

Neste caso, houve valorização de 6% no preço do fundo entre as datas de 14/09 e 30/09, seguido de uma queda de -4% em 01/10.

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XPCM11

O XPCM11 (XP CORPORATE MACAÉ) é outro fundo pertencente à XP Asset Management e é cercado de muita polêmica. O fundo de tijolo ficou famoso em Junho/2019 ao cair 30% em um único dia por conta da comunicação da Petrobrás (PETR3 / PETR4) sobre a sua não renovação do aluguel do único imóvel pertencente ao fundo. Sim, o XPCM11 é um fundo Monoativo e Monoinquilino (mono-mono), além de estar localizado em Macaé, uma cidade do estado do Rio de Janeiro conhecida por seu potencial na exploração de petróleo. Com a saída do seu único inquilino prevista para Dezembro/2020, o fundo corre riscos de entrar em 100% de vacância física e financeira a partir de 2021 e até o momento a XP não comunicou quais serão as medidas tomadas para minimizar os riscos deste fundo.

De qualquer forma, as cotas do fundo perderam cerca de 50% do seu valor desde o final de Junho/2019 sem reduzir os valores distribuídos em dividendos, fazendo com que o XPCM11 seja o principal distribuidor de dividendos entre os fundos listados na bolsa, com 17,81% de Dividend Yield distribuídos nos últimos 12 meses. Dado o alto grau de risco do fundo, muitos investidores optam por realizar trades curtos entre o último dia útil do mês (data-com) e o primeiro dia útil do mês seguinte, para aproveitarem os altos dividendos.

Fonte: Google Finance

No exemplo acima, o fundo se valorizou 3% entre 14/09 e 30/09, seguido por uma desvalorização de -3% no dia seguinte.

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HCTR11

O HCTR11 (Hectare CE FII) é um fundo imobiliário de papel do tipo High Yield, investindo em CRIs de alto risco. Eu já escrevi sobre este fundo aqui no blog, e caso você queira conhecer em detalhes sobre o HCTR11, clique aqui.

O HCTR11 vem se valorizando bastante desde o início da pandemia por conta dos seus altos dividendos, principalmente nos meses de Agosto e Setembro dado a alta explosiva do índice IGP-M. Ocorre que o HCTR11 possui 52% dos seus contratos de CRI atrelados a este índice e com reajuste mensal de pagamentos, fazendo com que a receita do fundo triplicasse em Agosto e consequentemente refletindo isto na distribuição de dividendos. Nos últimos dois meses, o Dividendo Yield do HCTR11 foi acima de 1,5% ao mês, mas diferentemente da maioria dos fundos imobiliários, a Data-com do HCTR11 é no quinto dia útil de cada mês, e por este motivo os investidores optam por vender as cotas do fundo mais adiante.

Fonte: Google Finance

As cotas do HCTR11 valorizaram 6% entre 14/09 e 08/10, seguido por uma queda de -3% no dia 09/10.

XPLG11

O XPLG11 (XP LOG FII) é um dos principais fundos de logística listados atualmente na Bolsa de Valores e um dos fundos que mais se valorizou desde Março/2020. Se você quiser ver a minha análise completa sobre este o XPLG11, clique aqui.

O XPLG11 possui um portfólio diversificado e de alta qualidade, além de estar inserido em um segmento que expandiu muito os seus negócios em 2020: logística e eCommerce. Isto atraiu a atenção dos investidores iniciantes em busca de um fundo seguro para diversificar os seus investimentos. Mas infelizmente, nem o XPLG11 escapa dos trades curtos dos investidores que buscam dividendos rápidos e fáceis. A data-com do fundo é o último dia útil do mês, e como podemos ver abaixo, os preços sofrem alterações no curto prazo.

Fonte: Google Finance

O caso do XPLG11 é mais curioso, pois em 29/09 a cota era negociada a R$129,00, em 30/09 a R$135,00 e em 01/10 a R$129,31. Realmente não há investidor iniciante que resista ou entenda este comportamento.

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HFOF11

O HFOF11 (Hedge Top FOF II) é um Fundo de Fundo (FOF) da Hedge Investimentos, uma das melhores gestoras de fundos imobiliários na atualidade. Este é atualmente o maior fundo do seu segmento e um dos maiores e com mais cotistas na bolsa de valores, pois está sempre presente nas carteiras recomendadas para os investidores iniciantes em fundos imobiliários.

O HFOF11 vem passando por uma forte queda nos preços das suas cotas devido à queda no pagamento dos seus dividendos. Por ser composto por outros fundos imobiliários, o HFOF11 fica condicionado ao recebimento dos dividendos de outros fundos para distribuir aos seus cotistas, e desde Março/2020 alguns fundos reduziram a distribuição de dividendos, afetando os rendimentos do fundo. O Dividendo Yield dos últimos 12 meses está em 8,82%.

Fonte: Google Finance

Como podemos ver na imagem acima, o efeito sobre o HFOF11 é o mesmo do XPLG11: investidores compram mais cotas na véspera da data-com e vendem no dia seguinte.

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Conclusão

Como pudemos ver, há uma parte do mercado acionário que influencia nos preços dos fundos imobiliários com altas e baixas sempre perto das datas dos pagamentos dos dividendos.

Você como investidor individual e que deveria seguir a cartilha do Buy and Hold não deveria se preocupar com estas oscilações e ao contrário, deve aproveitá-las para reforçar o seu posicionamento em alguns fundos caso isto faça parte da sua estratégia. Observe que em alguns casos, há uma janela de oportunidade de 1 ou 2 dias no máximo, o que lhe pode ajudar a conseguir melhores taxas de Dividend Yield.

Espero ter esclarecido esta questão para você e até o próximo artigo.


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