XPLG11 – Fundo Imobiliário XP LOG FII Vale a pena? Análise completa

Confira a análise completa sobre um dos maiores e mais diversificados fundos de logística. Ainda vale a pena investir em XPLG11?

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8 minutos de leitura

Nas últimas semanas temos observado uma série de notícias sobre a questão fiscal do Brasil, colocando em dúvida a capacidade fiscal futura do país principalmente sobre os índices inflacionários, que tem subido bastante nos últimos meses. A partir desta notícia, escrevi um artigo explicando por que o preço do arroz subiu tanto nas últimas semanas, seguido de 5 investimentos que podem te proteger da alta da inflação. Um das formas de se proteger da alta da inflação é investindo em bons Fundos Imobiliários cujos contratos estão atrelados aos índices IPCA e/ou IGPM. Nesta linha, comecei falando do HCTR11 e como ele pode ajudar a proteger a sua carteira da alta inflacionária. No meu último post expliquei em 4 passos, como investir com 100 reais e montar uma carteira diversificada.

Seguindo esta linha, hoje falaremos do XPLG11, um dos maiores Fundos de Logística e como ele pode ajudar a tornar a sua carteira de investimentos ainda mais antifrágil contra futuras outras crises que podem aparecer no futuro, protegendo o seu patrimônio de grandes perdas.

AVISO: Este material NÃO é recomendação de compra ou venda de ativos. O intuito desta página é exclusivamente educacional, com o intuito de ensinar você como se analisar um Fundo Imobiliário. Você é quem deve decidir o seu posicionamento em relação ao Fundo.

O QUE É XPLG11 – Fundo Imobiliário XP LOG FII

O XPLG11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo, destinado aos Investidores em Geral e com recursos destinados ao investimento em galpões logísticos. A gestora é a XP Vista Asset Management e o administrador é a Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda (Vórtx DTVM), ambas devidamente regulamentadas pela CVM e ANBIMA. O Fundo Imobiliário XP LOG foi constituído em Junho de 2018, e no total já realizou 4 (quatro) emissões de cotas.

O fundo possui 20.757.449 cotas distribuídas a 198.239 cotistas, com Patrimônio Liquido de R$ 2.266.536.713,22 e R$ 2.620.420.361,76 de Valor de Mercado, de acordo com o Relatório Gerencial de Agosto de 2020 do XP LOG FII. Atualmente o XPLG11 é o segundo maior Fundo Imobiliário de galpão logístico, perdendo apenas para o HGLG11.

XPLG11 Cotação

Nos últimos 12 meses, a valorização da cota do XPLG11 foi de 21,57%, segundo o site Status Invest. Em setembro de 2020, o fundo acumula valorização de 1,55% até a data de 28/09/2020.

Cotação XPLG11 últimos 12 meses – Fonte: https://statusinvest.com.br/fundos-imobiliarios/xplg11

A cotação do XPLG11 hoje é de R$ 129,23 com o fundo negociando a um P/VP de 1,19. Desde o IPO, a cotação do XP LOG valorizou cerca de 49%, incluindo os dividendos.

Nos últimos 12 meses, o fundo alcançou a cotação mínima de R$ 87,00 e a cotação máxima de R$ 152,50.

XPLG11 Portfólio

O XPLG11 possui o portfólio bastante diversificado em diversos aspectos, trazendo muita segurança ao fundo. Vamos analisar o portfólio do XPLG11 a partir de diversos aspectos.

XPLG11 Imóveis

Atualmente o portfólio do XPLG11 possui 13 imóveis com 32 locatários e ainda mais 2 imóveis em construção, totalizando 736.191 m² de ABL (Área Bruta Locável).

Os imóveis do XPLG11 estão distribuído geográfica em 6 estados diferentes (SP, RJ, MG, SC, RS, PE), divididos em 10 municípios.

XPLG11 Contratos

O XPLG11 possui 62% dos seus contratos na modalidade atípico, e 38% dos contratos na modalidade típico.

Fonte: XP LOG – Relatório Mensal de Resultados – Agosto/2020

Sobre o vencimento dos contratos de locação do XPLG11, 22% dos contratos do fundo vencem em 2022 e 75% dos contratos do fundo vencem a partir de 2023.

Fonte: XP LOG – Relatório Mensal de Resultados – Agosto/2020

Os contratos de locação do XPLG11 são corrigidos pela inflação. O XPLG11 possui 56% dos contratos fixados no IPCA, 40% no IGPM e outros 4% no IPC. Lembra que no início eu disse que é importante ter Fundos Imobiliários com contratos atrelados ao IPCA e ao IGPM?

XPLG11 Atualização dos Contratos

O XPLG11 atualiza cerca de 85% dos seus contratos no 2º semestre de cada ano, sendo o mês de novembro com maior concentração, com cerca de 25% dos contratos revisados.

Fonte: XP LOG – Relatório Mensal de Resultados – Agosto/2020

XPLG11 Locatários

O fundo XPLG11 possui 32 locatários, dos mais variados segmentos. Como destaque temos a Via Varejo (VVAR3), Leroy Merlin, Lojas Renner (LREN3) e o Grupo Pão de Açúcar (PCAR3).

Fonte: XP LOG – Relatório Mensal de Resultados – Agosto/2020

XPLG11 Vacância

Atualmente, o XPLG11 possui vacância física de 10%, sendo que 4% deste total corresponde à vacância financeira. O índice de inadimplência é de 0%.

Fonte: XP LOG – Relatório Mensal de Resultados – Agosto/2020

XPLG11 Dividendos

O XPLG11 paga dividendos no dia 15 de cada mês, com Data-base (ou Data-com) no último dia útil de cada mês conforme o estatuto do fundo (a Data-base é o último dia de negociação “com” direita ao provento). Os dividendos são pagos em função do Resultado Financeiro mensal apurado pelo fundo, que distribui 95% dos lucros apurados no período.

Dividendos XPLG11 – Fonte: https://www.fundsexplorer.com.br/funds/xplg11

Como podemos observar, o XPLG11 distribuiu dividendos constantemente desde 2018. Em 2020, o XPLG11 pagou R$4,67 em dividendos até o momento, um dividendo médio de R$ 0,58 no ano. O DY anualizado é de 5,5% em 2020.

XPLG11 Riscos

Obviamente que todo ativo listado na B3 (B3SA3) apresenta riscos. Como investidor, você deve estar cientes dos riscos relacionados não somente à empresa, mas ao seu segmento de negócio. Fazer a leitura Relatório Gerencial mensal ou trimestral é o seu dever como investidor ou como interessado em investir no FII.

  • Índices inflacionários com tendência de alta no curto prazo: com as prováveis subidas nos índices IPCA e IGPM ainda para 2020, isto pode chegar em um nível que dificulte a correção de alguns contratos. Um exemplo são os contratos da Via Varejo e GPA, ambos no galpão de Cabo de Santo Agostinho/PE. Os contratos serão corrigidos em Dezembro e Novembro respectivamente e estas empresas representam 7,6% e 7,3% da ocupação da ABL do fundo, respectivamente.
  • Aumento do custo das obras: Atualmente o XPLG11 possui dois ativos em construção, o Especulativo Cajamar e o Leroy Merlin. Ambos correspondem por 32,1% da ABL total do XP LOG FII, e na atual conjuntura este projeto pode sofrer alterações no seu orçamento, exigindo maior maiores gastos por parte do fundo.

XPLG11 é um bom fundo ?

Na minha avaliação o XPLG11 vem se mostrando um bom fundo. A XP Asset Manager é uma gestora nova no mercado, mas vem se mostrando competente em diversos fundos imobiliários. Durante a pandemia os fundos imobiliários de logística tiveram bons desempenhos, sendo o XPLG11 o fundo imobiliário que mais se valorizou desde Março/2020 no segmento logístico. Abaixo coloco um comparativo que fiz no Status Invest com os fundos HGLG11 e VILG11.

Comparador de Rentabilidade – Fonte: https://www.fundsexplorer.com.br/funds/xplg11

XPLG11 Vale a pena ?

Quem deve responder esta pergunta é você, caro investidor de Fundos Imobiliários. Para investir no XPLG11 você deve estar disposto a investir em um FII que atualmente paga rendimentos pouco atrativo se comparando a outros FIIs em troca de maior segurança. Atualmente o XPLG11 é o segundo maior em Patrimônio Líquido, o segundo mais diversificado e o maior em ABL, com um plano claro de ser o maior fii de galpão logístico do Brasil. Além disso, o setor de logística segue em alta, com vários outros gestores lançando IPO de novos fundos logísticos.

Lembrando que a ideia de ser um investidor de longo prazo com foco em dividendos é ter uma carteira que seja diversificada nas questões de quantidade e qualidade de fundos e segmentos, evitando grandes variações no total de capital investido e ao mesmo tempo mantendo uma taxa de Dividend Yield interessante e rentável. Para saber se vale a pena investir em um fii, tenha claro quais são os seus objetivos e o qual é a fatia do seu capital que você está disposto a colocar em risco.

Se você busca um fundo imobiliário seguro, diversificado, inserido em um setor em crescimento e com planos de ser o líder do segmento de galpões logísticos, acredito que o XPLG11 pode ser um bom fundo para você.

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