HCTR11: Fundo Imobiliário Hectare CE Vale a pena? Análise completa

Com Dividend Yield anual acima de 12%aa, ainda vale a pena investir no HCTR11 em 2020?

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10 minutos de leitura

Na semana passada comecei explicando por que o preço do arroz subiu tanto nas últimas semanas, seguido de 5 investimentos que podem te proteger da alta da inflação. No segundo post eu citei que os Fundos Imobiliários com contratos atrelados aos índices IPCA e/ou IGPM eram boas opções de investimentos e por este motivo hoje falarei sobre o Fundo Imobiliário Hectare CE (HCTR11). Nos últimos meses muitas pessoas querem saber se o HCTR11 é um bom fundo, principalmente pelos altos dividendos que o HCTR11 vem pagando em 2020. Em Setembro/2020, o HCTR11 pagou R$2,12 em rendimentos, um dividend yield de 1,64% em relação ao preço de cotação do pregão de 08/09/2020, último dia de data-com para receber os dividendos. Nos últimos 12 meses o HCTR11 possui dividend yield de 12,62%, posicionando-se como um dos principais fundos imobiliários no quesito distribuição de rendimentos. A seguir você verá a minha análise completa sobre o Fundo Imobiliário Hectare CE (HCTR11) para saber se o HCTR11 é um bom fundo e se vale a pena investir.

AVISO: Este material NÃO é recomendação de compra ou venda de ativos. O intuito desta página é exclusivamente educacional para lhe ensinar como analisar um Fundo Imobiliário. Você é quem deve decidir o seu posicionamento em relação ao Fundo.

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HCTR11 – Fundo Imobiliário Hectare CE

O HCTR11 é um fundo imobiliário do tipo papel com público alvo aos Investidores em Geral, com recursos destinados a investimentos em títulos de dívidas imobiliárias ou Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). A gestora é a Hectare Capital Gestora de Recursos e o administrador é a Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda (Vórtx DTVM), ambas devidamente regulamentadas pela CVM e ANBIMA. O Fundo Imobiliário Hectare CE FII foi constituído em Setembro de 2018, mas foi aberto ao público em geral apenas em Setembro de 2019 e no total já realizou 5 (cinco) emissões de cotas.

HCTR11 Subscrição

Através de Fato Relevante em 11/09/2020 o Fundo HCTR11 anunciou a subscrição para a 6ª (sexta) emissão de cotas, objetivando aumentar o seu Valor Patrimonial em R$125.000.078,35. De acordo com o Relatório Gerencial emitido pela Hectare CE em Agosto/2020, o HCTR11 possui 2.788.973 cotas emitidas, 21.259 cotistas, R$ 325.463.749,05 em Patrimônio Líquido, estando presente em 100% dos pregões nos últimos 12 meses, com Volume Financeiro de R$ 244.191.717,26.

HCTR11 Cotação

A cotação do HCTR11 tem crescido mês após mês. Em 30/03/2020, o valor da cota do HCTR11 era de R$ 100,90 . No dia 21/09/2020 o preço da cota fechou em R$ 127,06 , acumulando alta de 27% na cotação do HCTR11.

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HCTR11 Portfólio

A gestão do fundo é caracterizada como Ativa, pois considerando que cerca de 50% dos ativos que compõem o HCTR11 estão em fase de desenvolvimento (obras), é necessário que os gestores façam o acompanhamento detalhado para saber se o cronograma e orçamento serão cumpridos.

Os investimentos HCTR11 estão alocados majoritariamente em CRIs de “alto risco” ou High Yield como é conhecido no mercado. São classes de investimentos que oferecem um retorno maior em relação ao mercado em troca de um risco maior. Lembre-se: Tudo no mercado está precificado, portanto, quanto maior o retorno, maior o risco. Mais adiante veremos quais são os riscos de se investir no Fundo Hectare CE FII.

O fundo investe majoritariamente no segmento de Multipropriedade. Para quem não conhece o conceito, o Condomínio em Multipropriedade (lei 13.777/2018) é “o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.“. Em resumo, você pode comprar uma parte de um imóvel e reservar alguns dias do ano para usufruir deste espaço. – quem viajou à Gramado/RS com certeza já foi abordado por um vendedor – Este tipo de propriedade é destinado principalmente para o lazer em família, sendo comum a sua construção em cidades turísticas de férias como Gramado/RS, Caldas Novas/GO, Praia do Forte/BA, Olímpia/SP e muitas outras, estando o HCTR11 presente em 25 estados da Federação. Os empreendimentos são no modelo Condomínio Fechado ou Resort.

O fundo possui 29 empreendimentos divididos em 39 CRIs, trazendo bastante diversificação para um fundo com apenas R$ 325 mi em Patrimônio Líquido. Para a maioria dos analistas de FIIs, um fundo para ser considerado médio deve possuir Patrimônio Líquido a partir de R$500 mi e para ser considerado um fundo grande, PL acima de R$1 bi.

Portfólio HCTR11 – Distribuição por Segmento – Fonte: http://www.hectarecapital.com.br – Relatório Gerencial Julho/2020

Portfólio HCTR11 – Distribuição Geográfica – Fonte: http://www.hectarecapital.com.br – Relatório Gerencial Julho/2020

Ao fazer a análise da Subordinação dos projetos do HCTR11, vemos que quase 2/3 são cotas do tipo Senior (Sr.) o que traz maior segurança ao FII. Se você não sabe o que são cotas Senior, Mezanino (Mez.) e Subordinada (Sub.), eu explico resumidamente. Vamos pegar como exemplo o projeto Olímpia Park, do qual possui cotas Sr e Sub. O empreendimento é de propriedade do Grupo Natos que são responsáveis por pagar ao Hectare CE FII mensalmente os recebíveis referentes aos CRIs do fundo. Caso do Grupo Natos eventualmente não cumpra em 100% com o pagamento em um determinado mês, as cotas Seniores (Sr) terão prioridade no recebimento destes pagamentos, evitando que o HCTR11 fique sem receber os seus recebíveis e tenha que tirar dinheiro do seu caixa para cobrir a operação. Pense que o público alvo destes empreendimentos são as famílias que buscam um 2° imóvel como forma de lazer, mas que no momento provavelmente estão passando por problemas financeiros por conta da crise do COVID-19.

Distribuição de Subordinação dos CRI – Fonte: http://www.hectarecapital.com.br – Relatório Gerencial Julho/2020

Sendo assim, ao possuir 57% dos títulos de recebíveis concentrado em cotas Seniores, o Hectare CE FII faz uma boa gestão de risco ao garantir um fluxo de caixa mínimo para cumprir com as suas obrigações e conseguir garantir um alto dividendo ao seus cotistas. Outro ponto importante são as Garantias da Operação, tais como Cessão Fiduciária, Fiança de Pessoa Jurídica, Alienação Fiduciária e PMT, que é um pagamento adicional efetuado pelo devedor a título de garantia em caso de inadimplência pontual e que será usado para abater o saldo devedor final. Com este mecanismo de PMT o fundo ajuda a reduzir o tempo de recebimento total do saldo devedor, que pode ser medido através da coluna DURATION EM ANOS. O Duration Médio é de 2,5 anos, concentrando grande parte dos recebimentos no curto prazo e diminuindo o risco de grandes calotes que possam comprometer a liquidez do fundo.

Portfólio de projetos do HCTR11 – Fonte: http://www.hectarecapital.com.br – Relatório Gerencial Julho/2020

Para você saber quais são os possíveis calotes futuros, basta analisar a coluna RAZÃO DE FLUXO MENSAL (RAZÃO MÍNIMA). O ideal é que o número percentual à esquerda esteja igual ou maior do que o número percentual dentro do parênteses. Caso este número seja menor, ele começa a sinalizar um possível calote futuro e deverá merecer uma atenção especial dos gestores. Repare leitor, por exemplo, no CRI CEMARA SUB. que está com 12% de déficit em relação à RAZÃO MÍNIMA (98% (110%)). Pelo fato de contar com uma PMT para garantir o não pagamento, provavelmente esta diferença está sendo coberta pelo valor de garantia.

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Como o HCTR11 te protege da Inflação?

Como podemos ver em seu portfólio, 45,1% dos contratos de CRI do Fundo Hectare CE FII estão indexados em IGPM + 11,9% ; 44,2% dos CRIs estão indexados em IPCA + 12% e 0,1% em INPC + 18%. Isto reflete em uma média de Inflação + 12%, conforme podemos ver abaixo:

Distribuição dos indexadores do portfólio do HCTR11 – Fonte: http://www.hectarecapital.com.br – Relatório Gerencial Julho/2020

Este é outro grande motivo pelo qual o HCTR11 é capaz de pagar altos dividendos aos seus cotistas: Como você pode ver abaixo, os índices IPCA e IGPM estão acumulando altas desde Maio/2020:

Variação IPCA – Fonte: https://www.melhorcambio.com/ipca
Variação IGPM – Fonte: https://www.melhorcambio.com/igpm

HCTR11 Dividendos

Os dividendos do HCTR11 são pagos no dia 15 de cada mês, com Data-base (ou Data-com) no 5° dia útil de cada mês conforme o estatuto do fundo (a Data-base é o último dia de negociação “com” direita ao provento). Os dividendos são pagos em função do Resultado Financeiro mensal apurado pelo fundo, que distribui 95% dos lucros apurados no período:

DRE HCTR11 – Fonte: http://www.hectarecapital.com.br – Relatório Gerencial Julho/2020

Como podemos observar, parte do aumento da distribuição de rendimentos por parte do HCTR11 está condicionada ao desempenho da RECEITA DE CRI, que por sua vez aumenta um parte conforme os índices IPCA e IGPM sobem. Considerando que a pior distribuição por cota do Fundo Hectare CE FII foi de R$0,86 em Abril/2020, o que na época representou um Dividend Yield de 0,79%, podemos continuar esperando boas distribuições para os próximos meses de 2020, uma vez que de acordo com o Boletim Focus do Banco Central, a projeção é o IPCA fechar em 1,99% (em 2020 o acumulado é de 0,70%) e o IGPM acumulará uma nova alta em Setembro. Outro dado que corrobora esta afirmação é comparar as distribuições entre 2019 e 2020, conforme podemos ver na ferramenta Status Invest:

Histórico de Dividendos do HCTR11 – Fonte: https://statusinvest.com.br/fundos-imobiliarios/hctr11

HCTR11 Riscos

Obviamente que todo ativo listado na B3 (B3SA3) apresenta riscos. Como investidor, você deve estar cientes dos riscos relacionados não somente à empresa, mas ao seu segmento de negócio. Fazer a leitura Relatório Gerencial mensal ou trimestral é o seu dever como investidor ou como interessado em investir no FII. Porém, creio que os riscos inerentes ao negócio são mais difíceis de se identificar do que uma possível má gestão do fundo ou dos riscos inerentes à operação do CRI, portanto abaixo listarei o que na minha opinião são os principais riscos para o negócio do HCTR11:

  • Multipropriedade: Como vimos anteriormente, a modalidade de Condomínio Multipropriedade ainda é muito nova no Brasil e mesmo com uma lei em vigor regulamentando a atividade, a parte comercial ainda pode sofrer alguns problemas, inviabilizando o negócio. Um exemplo disto é a cidade de Gramado/RS, que proibiu a panfletagem e abordagem na rua desde tipo de atividade. Sendo assim, os agentes comerciais abordam os potenciais clientes dentro de lojas de roupa, chocolate, etc, convidando as pessoas para assistir uma apresentação de 1 hora em troca de um prêmio pelo tempo dedicado, que pode ser uma entrada em algum parque, uma janta grátis em algum bom restaurante, etc. Mas dada a insegurança jurídica no Brasil, não sabemos se no futuro poderá haver maiores restrições quanto à abordagem deste tipo de comércio, correndo o risco de inviabilizar ou aumentar os custos de aquisição do cliente (CAC) neste tipo de atividade. Este risco pode ser enquadrado como improvável e de médio a longo prazo.
  • Índices inflacionários com tendência de alta no curto prazo: com as prováveis subidas nos índices IPCA e IGPM ainda para 2020, isto pode chegar em um nível que os devedores dos CRIs tenham dificuldade para cumprir com suas obrigações, levando-os a talvez renegociarem o pagamento de algumas parcelas no curto prazo para evitarem algum calote. A tendência é de queda nos índices inflacionários a partir de Janeiro ou Fevereiro de 2021.
  • Aumento do custo das obras: Apenas 50% dos projetos que compõem o HCTR11 estão com suas obras 100% concluídas e como foi amplamente divulgado nas últimas semanas, os materiais de construção estão sofrendo alta nos preços e escassez de matéria-prima. Isto pode causar atrasos e aumento de custos nas obras, o que pode impactar os recebimentos ao fundo.
  • Aumento da inadimplência: Outro problema causado pela crise do COVID-19 foi o aumento nas taxas de desemprego ou a suspensão de contratos de trabalho com redução salarial. De qualquer maneira, muitas famílias foram impactadas, o que reduz a sua capacidade de honrar compromissos, adiar ou cancelar contratos em busca de opções de lazer. Sendo assim, este período será um importante teste para o Fundo Hectare CE FII, pois caso a crise perdure e os devedores dos CRIs tenham problemas em realizar os pagamentos, poderemos ver possíveis consequências jurídicas, financeiras e operacionais caso haja grande índice de inadimplência.

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HCTR11 é um bom fundo ?

Na minha avaliação, até o momento o HCTR11 vem se mostrando um bom fundo. A gestão é transparente, os Relatórios Gerenciais são claros e aportam bastante informação, o fundo vem crescendo e realizando constantes emissões com grande aderência por parte dos investidores. Mas não custa repetir: o mercado precifica o risco. Então por melhor que o fundo seja, ele está inserido em um setor arriscado e você como investidor deve estar atento a isto. Também é importante observar se, conforme o HCTR11 siga crescendo se ele será capaz de manter a qualidade da gestão, pois trata-se de um fundo imobiliário muito jovem e que ainda vai passar por outros desafios no mercado.

HCTR11 Vale a pena ?

Quem deve responder esta pergunta é você, caro investidor de Fundos Imobiliários. Para investir no HCTR11 você deve estar disposto a investir em um FII que paga rendimentos de 1% a.m. em média, o que é considerado alto para os patamares atuais do mercado, em troca de um risco elevado por conta do modelo de negócio e da pouca idade que o Fundo Hectare CE FII possui.

Lembrando que a ideia de ser um investidor de longo prazo com foco em dividendos é ter uma carteira que seja diversificada nas questões de quantidade e qualidade de fundos e segmentos, evitando grandes variações no total de capital investido e ao mesmo tempo mantendo uma taxa de Dividend Yield interessante e rentável. Para saber se vale a pena investir em um fii, tenha claro quais são os seus objetivos e o qual é a fatia do seu capital que você está disposto a colocar em risco. Atualmente eu aloco 80% do meu capital em ativos seguros (ações de boas empresas e FIIs maduros e seguros) e os outros 20% eu aloco em empresas de maior risco (empresas e fiis mais arriscados). Mas está é a MINHA ESTRATÉGIA, que está adequada de acordo com a minha realidade financeira e com os meus objetivos de curto, médio e longo prazo. Busque desenvolver a sua estratégia. Não sabe como fazer? Deixe um comentário aqui e eu te ajudarei 😃.

E se você tem certeza do quanto está disposto a arriscar do seu capital objetivando altos retornos em forma de dividendos, principalmente no curto prazo e enxergou estas características no Fundo Hectare CE FII, então o HCTR11 vale a pena.


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4 comentários em “HCTR11: Fundo Imobiliário Hectare CE Vale a pena? Análise completa

    1. Olá Nilo, obrigado pelo seu comentário e seja muito bem vindo ao Blog! Fico feliz que o conteúdo lhe tenha sido útil e que tenha gostado. Considere se inscrever no meu canal no Youtube, pois estou sempre trazendo conteúdos como este. Um abraço e seguimos juntos!

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